Опыт управления государственной недвижимостью Оренбургской области

Коннов М.Ф.

 М.Ф.Коннов
 

Экономические преобразования в стране привели к выведению значительной части имущества из-под директивного управления государства и вовлечению ее в рыночный оборот. Тем не менее, государство продолжает оставаться крупнейшим собственником недвижимого имущества и имеет на территории Оренбургской области более 17 тысяч объектов. Повышение эффективности управления государственной собственностью является приоритетным направлением в социально-экономическом развитии Оренбургской области. Все объекты недвижимости, расположенные на территории области, являющиеся государственной собственностью (федеральной, областной), подлежат обязательному учету в соответствующих реестрах по уровням собственности.

До принятия Федерального закона о государственной регистрации прав на территории Оренбургской области был введен временный порядок учета недвижимости, утвержденный распоряжением Администрации области и решением Законодательного Собрания области от 19.05.94 г. В настоящее время вопросы учета государственной недвижимости на территории области регулируются Положением о порядке учета недвижимого имущества государственной (федеральной и областной) собственности, оформления и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработанным комитетом по управлению государственным имуществом Оренбургской области и утвержденным в 1998 году решением Законодательного Собрания области № 113. Формированию реестров государственного (федерального, областного) недвижимого имущества предшествовала проведенная работа по инвентаризации каждого объекта недвижимости.

В процессе инвентаризации недвижимого имущества на территории области выявлено более одной тысячи хозяйствующих субъектов, имеющих свыше 17 тысяч таковых объектов. Вся полученная информация об объектах инвентаризации используется для создания и ведения единой базы данных государственной недвижимости. База данных государственного недвижимого имущества в настоящее время содержит сведения о 679 балансодержателях, имеющих на балансе 10226 объектов недвижимого имущества. Наибольшее количество объектов государственного недвижимого имущества находится в отраслях Минсельхозпрода РФ, Министерства общего профобразования РФ, Госналогслужбы РФ, Минздрава РФ, Федеральной службы лесного хозяйства России, Министерства путей сообщения РФ.

В хозяйственном ведении государственных предприятий находятся 1987 объектов недвижимого имущества. На праве оперативного управления государственным учреждениям передано 7914 объектов. 325 зданий и помещений у хозяйственных обществ и товариществ. Из объектов, внесенных в базу данных, 31% составляют жилые дома, 23 % — объекты производственного назначения, 17 % — административные здания, 15% — складские помещения. Средний процент износа зданий, строений, помещений и объектов, внесенных в реестр, составляет свыше 50%.

В 1997-1998гг. Комитетом разработаны организационные документы о создании учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

— распоряжение администрации области от 07.10.97 а 862-р о реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

— распоряжение администрации области от 28.11.97 е 1020-р “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”;

— распоряжение администрации области от 30.12.97 “Об образовании межведомственной комиссии Оренбургской области”;

— распоряжение администрации области от 08.12.98 а 12-р “О создании учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Оренбургской области”;

— разработан ряд методических документов для функционирования образованного учреждения юстиции по регистрации прав.

Активное участие Комитета в 1997-1999 гг. по созданию учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданное одним из первых в Российской Федерации, способствовало завершению его становления в 1999 году с открытием в городах и районах области 37 филиалов этого учреждения.

Для проведения правовой регистрации объектов недвижимости КУГИ области рассмотрено около 500 заявок.

Подготовлены правоустанавливающие документы:

1) для государственной регистрации прав государственной собственности:

— федеральной 193

— областной 154

2) для регистрации вещных прав, в том числе:

— хозяйственного ведения 112

— оперативного управления 171

3) для оформления безвозмездного пользования — 64.

Распорядительные документы о проведении государственной регистрации прав издавались как на вновь создаваемые объекты недвижимости, построенные за счет средств федерального, областного бюджетов либо государственных предприятий (федеральных, областных) согласно акту государственной приемки, так и на объекты недвижимого имущества, право государственной (федеральной, областной) собственности на которые возникло в результате договора или иной сделки.

Закрепление в государственной собственности наследуемого имущества оформлялось распоряжениями КУГИ. Распоряжение имуществом, полученным государством по праву наследования, осуществлялось в соответствии с действующим законодательством.

В настоящее время учреждением юстиции по регистрации прав подтверждена выдача свидетельств о государственной регистрации права на 473 объекта государственного недвижимого имущества.

Одним из способов управления и распоряжения государственной недвижимой собственностью является регулирование арендных отношений. В договорных отношениях с КУГИ области состоят свыше 400 арендаторов. В аренду передано 82,2 тысячи кв. метров площадей. Из общего числа договоров аренды 41 процент распространяется на имущество, относящееся к государственной собственности Оренбургской области, и 59 процентов – к федеральной собственности. Наиболее представительными являются арендаторы, уставная деятельность которых связана с управлением, торговлей (аптеки, магазины), производством и другими направлениями.

Сданное в аренду государственное недвижимое имущество находится под постоянным контролем. Так, в 1999 году проведены 64 проверки по вопросу эффективности использования объектов недвижимости арендаторами.

Контроль за поступлением арендных платежей в соответствующие бюджеты и взыскание долгов и штрафов с арендаторов, уклоняющихся от своевременного внесения арендной платы, проводится КУГИ области на основании заключенных соглашений с Управлением федерального казначейства по Оренбургской области, финансовым управлением администрации области, государственной налоговой инспекцией по Оренбургской области и др. органами исполнительной власти.

Результатом проведения контрольных мероприятий стало заключение 29 договоров аренды и взыскание в федеральный бюджет 211068,6 рублей.

На учете и под контролем находится недвижимое имущество научных организаций, образовательных учреждений, учреждений культуры, организаций МПС России, закрепленное согласно действующему законодательству за этими льготными категориями балансодержателей.

Вопросами проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, занимается конкурсная комиссия, созданная распорядительным документом КУГИ области.

Важнейшим показателем, характеризующим эффективность работы по регулированию арендных отношений, является сумма средств, полученных от аренды государственного недвижимого имущества.

За 1999 год от сдачи государственной недвижимости в аренду перечислено:

— в федеральный бюджет 12,88 млн.рублей;

— в областной бюджет 1,71 млн.рублей.

Устойчивому росту поступлений средств от аренды в бюджеты федерального и регионального уровней способствовали следующие факторы:

— стабильное взаимодействие КУГИ области на основе заключенных соглашений с налоговыми и финансовыми органами области по вопросам выявления излишних, неиспользуемых либо используемых не по назначению помещений, контроля над своевременным поступлением арендной платы в бюджеты, а также выполнения арендаторами условий договоров аренды;

— направление арендаторам-должникам предписаний о погашении задолженности по арендной плате в добровольном порядке;

— усиление претензионной работы по договорам аренды;

— внесение дополнений и изменений в методику расчета арендной платы с целью повышения доходности от сдачи в аренду объектов недвижимости и в Положение о порядке сдачи в аренду нежилых помещений (зданий, сооружений, встроенно-пристроенных в жилых домах), расположенных на территории Оренбургской области и находящихся в государственной (федеральной и областной) собственности Оренбургской области.

КУГИ Оренбургской области проводит разъяснительную работу о целесообразности выкупа приватизированными предприятиями земельных участков. Однако приватизация их сдерживается из-за отсутствия денежных средств. В 1999 году лишь семь предприятий выкупили расположенные под ними земельные участки, общая площадь которых составила 1,8 га. Сумма средств, вырученная от их продажи, составила 882 тыс. рублей.

В результате проведенной приватизации предприятий, жилья и земли возник рынок недвижимости.

В целях развития рыночной инфраструктуры и создания цивилизованных отношений на рынке недвижимости КУГИ области осуществляет лицензирование риэлтерских фирм, а также аттестацию руководителей и специалистов, непосредственно работающих на рынке недвижимости. Количество выданных Комитетом лицензий — 60. Аттестовано специалистов и руководителей риэлтерских фирм — 58 чел. Средства, поступившие в доход бюджета за выдачу лицензий — 148,7 тыс. руб.

С целью повышения квалификации специалистов, осуществляющих операции с недвижимостью, КУГИ области при участии голландской фирмы ММСР, работающей в рамках программы “ТАСИС”, проводит ежегодно семинары на тему “Операции с недвижимостью”. По инициативе КУГИ области создана саморегулируемая общественная некоммерческая организация риэлтеров Оренбургской области.

Накапливая опыт в своей деятельности, КУГИ области видит множество проблем в существующей системе управления недвижимостью. Актуальными являются вопросы:

1.Формирование полного реестра государственной недвижимости, находящейся на территории области, содержащего количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости, включающего объекты незавершенного строительства;

2.Формирование комплексного объекта управления, состоящего из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий, сооружений (или их частей);

З. Оценка реальной рыночной стоимости недвижимости;

4. Регистрация права государства на принадлежащие ему проинвентаризированные и оцененные объекты недвижимости;

5. Осуществление полномочий государства как собственника недвижимости разными органами государственной власти (и федеральными и региональными).

Обозначенные проблемы являются основанием для изменения механизма управления объектами недвижимости. Многое в данной работе будет зависеть от улучшения общего экономического положения в Российской Федерации в целом и в Оренбургской области.

  • Управление


Яндекс.Метрика