Модели ипотечного кредитования с участием муниципалитетов

Логинов М.П.

 М.П. Логинов
 

Ипотечное жилищное кредитование, будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения и бюджетов всех уровней. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий. Поэтому в начале экономических реформ в России практически отсутствовали механизмы самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам, по сравнению с 1990 годом более чем в 4 раза. Бесплатное жилье стало доступным примерно 400 тысячам семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет более 6,3 миллиона семей.

Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами. Сегодня проблема приобретения или строительства жилья решается населением в основном за счет собственных сбережений, без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшать свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Одной из негативных особенностей взаимоотношений между участниками имущественного оборота в нашей стране являются неплатежи. Они приобрели массовый характер и отрицательно влияют на развитие экономики России. Важнейшим способом обеспечения надлежащего исполнения гражданско-правовых обязательств стал в этих условиях залог имущества, особенно недвижимого — земельных участков, зданий, сооружений, предприятий, жилых домов, квартир и т.п. Он гораздо в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законом способы.

Ипотека (от греческого hypotheka — залог, заклад): 1) залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю); 2) кредит, полученный под залог недвижимости.

В п. 1 ст. 5 Закона “Об ипотеке” установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно при ипотеке свобода распоряжения заложенным имуществом наименее ущербна для залогодержателя. Существование режима государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом делает юридические акты с данными объектами прозрачными для остальных участников гражданского оборота (публичность совершения сделок).

Существует несколько моделей ипотечного кредитования. Подробно рассмотрим те из них, в которых участвуют муниципалитеты.

 Модель с выкупом закладной
 

У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства “бесплатного” жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность, с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, можно условно выделить несколько жилищных стратегий:

— стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

— смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

— рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

 Модель с распределением квартир
 

Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

Среди нуждающихся в улучшении жилищных условий самая большая группа – это те граждане, которые имеют квартиру и готовы ее продать, чтобы приобрести жилье большей площади. В этом случае с целью получения кредита в банке гражданин заключает с муниципалитетом (риэлтерской компанией) договор купли-продажи старой квартиры в рассрочку. После этого риэлтер выступает поручителем по данному кредиту перед банком. Средства, полученные в кредит, вместе с личными накоплениями гражданина идут на оплату строительства новой квартиры. По завершению строительства гражданин вселяется в новую квартиру, передавая в соответствии с договором старую квартиру риэлтеру. Деньги, вырученные от реализации старой квартиры, служат для гражданина источником гашения кредита в банке.

Для стимулирования операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов в городском бюджете могут предусматриваться отдельной строкой на очередной финансовый год средства, на которые администрация будет осуществлять выкуп закладных у банков-кредиторов.

Для понижения процентной ставки банка за выдаваемые ипотечные кредиты и при наличии дополнительных средств в бюджете муниципального образования возможно применение следующей модели (см. рисунок № 1):

1. Заемщик выбирает вариант приобретения жилья, или вариант ему предоставляется администрацией города (агентством ипотечного кредитования);

2. Администрация (агентство) дает согласие на выбранный вариант;

3. Заключается соглашение с банком о выкупе закладной на предоставленный вариант, определяются условия кредитного договора (как вариант — предварительное перечисление денег за закладную);

4. Банк заключает с гражданином кредитный договор под заранее оговоренные в соглашении проценты, оформляется договор об ипотеке жилья;

5. Администрация (агентство) выкупает закладную у банка и переоформляет право на залог.

Администрация города в первую очередь заинтересована в уменьшении количества граждан, стоящих на учете для улучшения жилищных условий.

 Таблица №1
 

Для скорейшего решения этой проблемы предлагается модель, когда квартиры продаются по цепочке между нуждающимися, с участием администрации (см. рисунок № 2):

1. Поиск на рынке 4-х (3-х, 2-х) комнатной квартиры;

2. Соглашение о намерении заключения договора купли-продажи квартиры;

3. Предоставление банком ипотечного кредита, оформление договора об ипотеке, закладной, обеспечение залога – комната в приобретаемой квартире;

4. Предоставление банком кредита под обеспечение поручительства;

5. Оформление договоров купли-продажи.

Особенностями данной модели ипотечного жилищного кредитования являются:

1. В залог берется не вся квартира, а только 1 или 2 изолированные комнаты, при этом не требуется переселения семьи заемщика в случае взыскания залога — комната продается на рынке и квартира становится коммунальной;

2. Низкий процент по ипотечному кредиту, т.к. процент устанавливается в соглашении между банком и администрацией (агентством);

3. Администрация муниципального образования не является кредитной организацией, поэтому не может предоставлять займы под проценты гражданам города, однако, используя предложенную схему, администрация получает проценты за предоставленные гражданам ипотечные кредиты.

Социальная поддержка выражается в основном в предоставлении:

— безвозмездных субсидий гражданам-заемщикам на погашение доли ежемесячного платежа по процентным ставкам банка за пользование кредитом;

— жилого помещения в специализированном муниципальном фонде временного проживания в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, когда заёмщик-участник при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилое помещение.

Источниками финансирования, участвующими в строительстве и приобретении жилья, являются:

— приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья;

— денежные средства граждан;

— кредит, заем или сумма рассрочки платежа. Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершить покупку нового жилья.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может осуществляться из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

Финансирование осуществляется за счет средств местного бюджета и внебюджетных средств.

 
 

Среди источников кредитных ресурсов можно выделить:

— розничные — любые пассивы банков, в том числе депозиты населения, юридических лиц. Однако данные источники на сегодняшний день являются достаточно краткосрочными, и цена их довольно высока, что делает невозможным осуществление долгосрочных ипотечных операций с приемлемыми процентными ставками;

— оптовые — средства, предоставляемые институциональными инвесторами, средства от продажи целевых облигационных займов, т. е. те источники кредитных ресурсов, которые банки способны привлекать самостоятельно на рынке. На сегодняшний день эти источники кредитных ресурсов могут представлять интерес для отдельных региональных коммерческих банков, но по этой методике также не удастся привлечь достаточно долгосрочные дешевые ресурсы.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит — и рост налоговых поступлений; с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В таблице № 1 приведены сравнительные характеристики моделей приобретения жилья.

  • Управление


Яндекс.Метрика