О праве граждан на жилище: новый жилищный кодекс Российской Федерации

Алексеева О.Г.

Новый Жилищный кодекс РФ вступил в действие с 1 марта 2005 г. Однако без преувеличения можно сказать, что произошло кардинальное реформирование жилищной сферы. Вступил в действие ряд законов, например, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" , внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, иные нормативные акты, утратил силу ряд федеральных законов.

 О.Г. Алексеева
 


Жилищный кодекс РФ определил основные начала жилищного законодательства, четко разграничил компетенцию органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений, дал четкое определение жилищного фонда, видов жилых помещений и т.д. Но большинство граждан прежде всего интересует, кто и каким образом может получить жилье.

Конституция Российской Федерации в ст. 40 закрепила за гражданами право на жилище. В этой связи возникла весьма сложная как в правовом, так и в экономическом, социально-политическом и нравственном смыслах проблема, связанная с понятием, содержанием и правовой природой права на жилище, механизмом его реализации и особенностей защиты.

29 декабря 2004 г. Государственной Думой Федерального Собрания РФ был принят Жилищный кодекс РФ. Работа над базовым, важнейшим законом, призванным регулировать жилищные правоотношения в новых экономических условиях, велась больше десяти лет. Это объясняется тем, что решить жилищную проблему, которая в нашей стране традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых, с помощью старых методов, средств не представлялось возможным. С момента перехода нашей страны к рыночным отношениям с каждым днем становилось все более ясно, что государство не может гарантировать каждому гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, предоставление жилого помещения бесплатно. При этом не надо забывать, что многие граждане проживали в общежитиях, пользовались жилым помещением на условиях поднайма, словом, не имели "постоянного жилья" в пользовании. Именно поэтому, по нашему мнению, можно согласиться с точкой зрения Б.М. Гонгало, что следует отказаться от терминологии "улучшение жилищных условий"1, так как она носит чисто идеологическую окраску. Говорить об улучшении жилищных условий можно и нужно только в том случае, когда в нашей стране жилищный вопрос будет решен.

Жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина, право на жилище в юридической литературе рассмотрено с различных точек зрения. Однако затянувшееся принятие важнейшего жилищного закона негативно отражалось на интересах как самого государства, так и граждан, так как отсутствовало единство правового регулирования в данной сфере, жилищное законодательство было в целом не упорядочено. Такие системные кодифицированные акты, как Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищный кодекс РСФСР были приняты более двадцати лет назад.

Изменившиеся социально-экономические условия привели к тому, что Основы жилищного законодательства фактически не действовали, а Жилищный кодекс РСФСР применялся в той степени, в которой не противоречил законам, принятым позже. Гражданский кодекс РФ, безусловно, упорядочил отношения, связанные с правом собственности на жилые помещения, а также с договором найма жилого помещения, а именно с той его разновидностью, которая получила название "договор коммерческого найма жилого помещения"2. Однако в целом жилищные правоотношения не получили должного правового регулирования.

Как отмечал П.В. Крашенинников, "государство в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства"3. По мере развития экономических реформ жилищная проблема обострялась все сильнее. Существенно сократилось строительство государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам. Таким образом, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Необходимо отметить, что социально-экономические права составляют особую группу основных прав и свобод человека. Их природа напрямую связана с социальной политикой государства, а реализация и степень защиты зависят от экономического потенциала государства. Соблюдение социально-экономических прав граждан требует от государства осуществления целого комплекса мер, создания системы правовых и материальных гарантий, что не может быть сделано в краткие сроки, а потому расценивается как задача, решаемая постепенно. Все сказанное относится и к праву граждан на жилище как к одному из социально-экономических прав граждан России, важной составляющей их правового статуса в целом.

Несомненно, практическая реализация нормы о праве каждого на жилище, закрепленной в ст. 40 Конституции РФ, тесно связана с экономическими возможностями государства, политической и правовой ситуацией в стране. Тем не менее, это право является подлинным, а не правовым стандартом, к которому должно стремиться государство в своей политике. Речь может идти лишь о достижении разумного баланса между экономическими возможностями государства и объемом, формами реализации социальных прав граждан, в том числе и конституционного права граждан на жилище.

Всеобщая декларация прав человека, которая была принята Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., в ст. 25 устанавливает, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи4. Примерно такая же формулировка содержится и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г.5.

Именно поэтому все мы с нетерпением ждали принятия нового Жилищного кодекса РФ, который призван урегулировать жилищные отношения в новых экономических условиях.

Новый Жилищный кодекс РФ вступил в действие с 1 марта 2005 г. Однако без преувеличения можно сказать, что произошло кардинальное реформирование жилищной сферы. Вступил в действие ряд законов, например, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты"6, внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, иные нормативные акты, утратил силу ряд федеральных законов. Жилищный кодекс РФ определил основные начала жилищного законодательства, четко разграничил компетенцию органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных правоотношений, дал четкое определение жилищного фонда, видов жилых помещений и т.д. Но большинство граждан прежде всего интересует, кто и каким образом может получить жилье.

Как отмечает Л.М. Пчелинцева, "одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилище - получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда социального использования"7.

В Жилищном кодексе РФ получила развитие конституционная норма, согласно которой жилое помещение по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде предоставляется малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ, малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Таким образом, признание гражданина малоимущим в целях предоставления ему жилого помещения на условиях социального найма (то есть бесплатно) будет отнесено к компетенции органов местного самоуправления. Очевидно, это разумно, так как в муниципальных образованиях достигнут различный уровень жилищной обеспеченности, разный уровень доходов и т.д. Однако ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что признание гражданина малоимущим производится в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, что представляется обоснованным. Далее Жилищный кодекс устанавливает, что при признании того или иного гражданина малоимущим учету подлежит доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества, подлежащего налогообложению. Представляется, что уточнение относительно характера имущества, которое учитывается при признании того или иного гражданина малоимущим, следует признать позитивным моментом, так как это имеет практическую значимость.


Жилищный кодекс также определяет порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам из жилищного фонда РФ или субъекта РФ. В соответствии с п. 2 ст. 49 ЖК РФ, указанные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются лицам, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения в муниципальном жилищном фонде органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством РФ порядке государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жилыми помещениями. Как уже отмечалось нами, данное положение, отсылающее к нормам действующего законодательства, является весьма неопределенным и неудачным с точки зрения законодательной техники. На практике это может привести к тому, что никто, за исключением специалистов в области жилищных правоотношений, не будет знать, какие еще категории граждан могут претендовать на предоставление жилого помещения на условиях социального найма.

Как мы видим, развитие рыночных отношений в жилищной сфере существенно ослабляет степень защищенности жилищных интересов граждан. Е.В. Богданов отмечает, что "исключить право на жилище из числа социально-экономических прав человека можно только в том случае, если считать, что у человека на жилище не больше прав, чем у зверя или птицы. Это только его личное дело, только его личное горе. Что это - новое толкование гуманизма? То новое, счастливое будущее, которое обещали народу перед началом реформирования экономики и перехода к рыночным отношениям? Человек должен иметь свое пристанище. Жилище для него является средой обитания, предпосылкой существования. Не говоря уже о важности жилья для создания и функционирования семьи, воспитания детей и т.п."8. Но со всей очевидностью можно сказать, что проблема предоставления бесплатного жилья по договору социального найма решена именно таким образом.

Что же будет с теми лицами, которые в течение долгих лет ждали предоставления им бесплатного жилья, так как решить свою проблему другим способом у этих лиц не было возможности? В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", граждане, принятые на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете для получения ими жилых помещений. Таким образом, как мы видим, граждане, которые были приняты на учет до 1 марта 2005 г., сохраняют право ждать получения от государства "бесплатного" жилья.

Необходимо также отметить, что не любой гражданин, который в установленном порядке будет признан малоимущим, может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ в ст. 51 четко устанавливает основания для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Таковыми основаниями являются проживание в жилом помещении, которое не отвечает установленным требованиям, в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (при условии отсутствия другого жилого помещения). Нуждающимися также могут быть признаны граждане, которые не являются собственниками жилого помещения или нанимателями, членами семьи нанимателя по договору социального найма, то есть те лица, которые практически не имеют права постоянного пользования каким-либо жилым помещением, - например, проживают в общежитиях, пользуются жилым помещением на условиях договора поднайма. Наконец, нуждающимися в улучшении жилищных условий могут быть признаны лица, которые имеют в собственности жилое помещение, либо пользуются им по договору социального найма, при условии, что общая норма площади этого жилого помещения менее учетной нормы.

Жилищный кодекс РФ в ст. 50 предполагает существование двух норм. Это - учетная норма площади жилого помещения и норма предоставления. Норма предоставления - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Учетная норма площади жилого помещения является нормативом, исходя из которого определяется уровень обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения в целях его принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Учетная норма и норма предоставления площади жилого помещения устанавливаются органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого уровня обеспеченности жилыми помещениями по договорам социального найма и других факторов.

Возвращаясь к ст. 40 Конституции РФ, необходимо отметить следующее: каждый гражданин РФ имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище. Таким образом, право на жилище признано государством за всеми гражданами РФ, и в отношении их всех органы государственной власти и органы местного самоуправления должны создавать условия для осуществления названного права. Государство приняло на себя обязанность по созданию условий для осуществления гражданами права на жилище, поскольку не может быть права без соответствующей обязанности и, наоборот, обязанности без корреспондирующего ей права. Государство обязано выполнить целый комплекс мероприятий для удовлетворения притязаний граждан: развивать строительную индустрию; осуществлять программу строительства благоустроенного жилья; обеспечивать справедливое распределение жилой площади, охрану жилищного фонда и т.п. Именно поэтому, в соответствии со ст. 2 ЖК РФ, органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции должны обеспечивать условия для осуществления гражданами своего права на жилище, а именно: стимулировать жилищное строительство, содействовать развитию рынка недвижимости, использовать бюджетные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления субсидий для строительства и приобретения жилых помещений и т.д. Большинство указанных норм существовали и ранее. Как принцип содействия при осуществлении гражданами своего права на жилище будет реализован в будущем, покажет жизнь. Однако проблема предоставления гражданам "бесплатного" жилья решена в настоящее время именно указанным выше способом.

Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ существенно, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, уменьшил категории граждан, которым жилое помещение может быть предоставлено вне очереди. Ст. 57 называет следующих лиц: граждан, которые страдают тяжелыми формами хронических заболеваний (перечень заболеваний утверждается Правительством РФ); граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей.

Жилищный кодекс определил порядок предоставления гражданам жилого помещения на условиях социального найма. Жилое помещение предоставляется на основании решения органа местного самоуправления. По ранее действовавшему жилищному законодательству жилое помещение по договору социального найма предоставлялось на основании ордера, который являлся обязательной предпосылкой для заключения договора найма. Очевидно, законодатель стремится уменьшить административные предпосылки для заключения договора социального найма. Такое решение, по нашему мнению, нельзя назвать удачным, так как договор социального найма жилого помещения все равно будет заключаться только на основании решения органа местного самоуправления. При предоставлении жилого помещения учету подлежат действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, которые привели к уменьшению или отчуждению занимаемого жилого помещения, совершенные гражданами не менее чем за пять лет.

Хочется остановиться еще на одном моменте, касающемся предоставляемого гражданину жилого помещения на условиях социального найма. Как и по ранее действовавшему Жилищному кодексу РСФСР, предполагается, что жилое помещение должно быть изолированным - например, жилой дом, квартира, часть дома или квартиры, которая имеет самостоятельный выход в места общего пользования. Ст. 58 ЖК предполагает, что при предоставлении жилого помещения по договору социального найма необходимо учитывать законные интересы граждан.

Положительным моментом является включение в Жилищный кодекс нормы о том, что при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма не допускается, за исключением случаев, когда на это согласны сами граждане, получающие жилое помещение, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Аналогичная норма содержалась и в ст. 41 ЖК РСФСР, однако в ранее действовавшем Жилищном кодексе устанавливался возрастной "ценз", а именно - старше девяти лет. На практике данная норма трактовалась по-разному, самые острые дискуссии вызывал следующий вопрос - оба разнополых лица должны быть старше девяти лет или только один, можно ли вселить в одну комнату, например, мать и сына в возрасте 5 лет? Были примеры, когда судебная практика истолковывала данное правило таким образом, что семье, состоящей из 4 человек (муж, жена, сын 11 лет, дочь 4 года) предоставлялась двухкомнатная квартира, то есть разнополые дети были поселены в одну комнату. Это представлялось весьма нелогичным, так как предполагалось, что дети вырастут и взрослые брат и сестра будут вынуждены проживать в одной комнате. Ю.К. Толстой характеризовал как безнравственное и фарисейское предложение, смысл которого заключался в том, что при предоставлении жилого помещения можно исходить из принципа возможности проживания супругов в разных комнатах для того, чтобы обеспечить принцип поселения разнополых лиц в разных комнатах9. Иными словами, супруги должны были проживать в одной комнате с ребенком соответствующего пола, а не в одной комнате друг с другом. Новый Жилищный кодекс наконец-то положил конец данным спорам.

Однако, в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, новый Жилищный кодекс в качестве обязательного требования к предоставляемому по договору социального найма жилому помещению не предусматривает, что оно должно быть полностью благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Означает ли это снижение требований к предоставляемому жилому помещению? Может ли быть по договору социального найма предоставлено гражданину жилое помещение, которое имеет неполный уровень благоустройства? Безусловно, уровень благоустройства в различных населенных пунктах неодинаков, именно поэтому само понятие "благоустройство" ставилось в зависимость от степени благоустройства жилищного фонда, имеющегося в том или ином населенном пункте.

Несомненно, многие положения нового Жилищного кодекса нуждаются в дополнительном разъяснении. Однако, если буквально трактовать положения ст. 57, 58, 62 ЖК РФ, то представляется, что ответ на заданные выше вопросы будет положительным и гражданам может быть предоставлено по договору социального найма жилое помещении, которое, безусловно, должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, но не иметь полного уровня благоустройства.

Каким же еще образом гражданин может удовлетворить свое право на жилище? В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, жилое помещение может быть предоставлено гражданину собственником этого жилого помещения на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение10. Условия предоставления жилого помещения по договору социального найма были рассмотрены выше. В соответствии со ст. 671 ГК РФ, наем жилого помещения, как уже указывалось, подразделяется на два вида - договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). Если договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока его действия, то есть является бессрочным, то отличительным признаком договора коммерческого найма является его срочность.


Законодатель счел оптимальным и предусмотрел в качестве предельного срок его действия, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Договор будет считаться заключенным на пять лет, если иной срок не определен в договоре. При заключении договора краткосрочного найма (до одного года) стороны должны указать, кто, кроме нанимателя, будет проживать в квартире; порядок вселения других лиц; возможность вселения временных жильцов; порядок их выселения; преимущественное право на возобновление договора; возможность и порядок поднайма и допустимость замены нанимателя; либо указать на распространение действия соответствующих статей Кодекса, для того чтобы воспользоваться предусмотренными в них правами.

Объектом договора найма может быть не только одно изолированное жилое помещение. В случаях найма жилого помещения в многоквартирном доме объектом договора будет сложная вещь: главная - квартира и принадлежность - доля общих помещений дома, несущих конструкций, механического, электрического, санитарно-технического оборудования, обслуживающего не одну квартиру (ст. 134, 135, 290 ГК РФ).

Форму заключения договоров найма законодатель предусмотрел как простую письменную. Соблюдение этого условия, безусловно, дисциплинировало бы участников правоотношения, сделало бы процесс разрешения споров, вытекающих из договора коммерческого найма, более цивилизованным. Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа, для заключения договора коммерческого найма достаточно только соглашения сторон - собственника (наймодателя) и нанимателя (гражданина). Само название договора как "коммерческого" предполагает его возмездный характер. В соответствии со ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. В данной же статье установлено, что, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Важной гарантией прав сторон является правило статьи 682 (п. 2) ГК РФ о том, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В договоре должны оговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Защищая права граждан на жилье, Гражданский кодекс предусмотрел для нанимателя преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Наймодатель, желающий и далее сдавать жилое помещение по договору найма, обязан предложить нанимателю продлить такой договор (на тех же или иных условиях) не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия прежнего. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Также в интересах нанимателя другой стороне вменяется в обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предупреждать об отказе от продления их отношений по поводу жилья. Таким образом, статья 684 ГК РФ ограждает граждан от влияния субъективных факторов, которые могут повлечь произвольное лишение их жилища. В заключительной части статья содержит указание на ответственность наймодателя в случае изменения своего решения не сдавать жилое помещение в наем в течение года со дня истечения прежнего договора найма и заключения договора с другим лицом. Наниматель вправе обратиться с требованием о признании такого договора недействительным и (или) возмещении убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Безусловно, договор коммерческого найма жилого помещения является для многих лиц средством удовлетворения своей потребности в жилище. Однако, как уже отмечалось, данный договор носит срочный характер, поэтому по истечении срока его действия наймодатель-собственник вправе отказать нанимателю в заключении договора найма на новый срок. Абсурдно было бы заставлять собственника при отсутствии его желания сдавать и далее внаем свое жилое помещение. По нашему мнению, существенным недостатком нового Жилищного кодекса явилось то, что в нем отсутствует раздел, посвященный договору коммерческого найма.

Как отмечает П.В. Крашенинников, Гражданский кодекс упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. С одной стороны, ГК РФ установил ряд общеобязательных правил, направленных на защиту интересов нанимателя жилого помещения, четко определил обязанности наймодателя жилого помещения, судебный порядок разрешения споров, вытекающих из договора коммерческого найма, с другой - ГК РФ содержит нормы, направленные на защиту интересов собственника жилого помещения-наймодателя11. По нашему мнению, признавая важность Гражданского кодекса как основного нормативного акта, регулирующего правоотношения, вытекающие из договора коммерческого найма, следует отметить, что правовая регламентация указанных правоотношений еще далека от совершенства.

Определение договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды) дается в ст. 689 ГКРФ. Договор безвозмездного пользования имуществом является гражданско-правовым договором, отличительной чертой которого является его безвозмездность. Собственник (ссудодатель) передает или обязуется передать вещь, применительно к теме нашего исследования - жилое помещение, другой стороне - гражданину (ссудополучателю). Слабой стороной в данном случае признается ссудодатель, передающий свое имущество во временное пользование ссудополучателю без встречного предоставления имущественного (денежного) эквивалента от него. При этом на ссудополучателя возлагается обязанность производить как текущий, так и капитальный ремонт. Если договор заключен без указания срока его действия, то каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, известив об этом вторую сторону за один месяц. Безусловно, можно представить себе положение гражданина (ссудополучателя), который предполагал, что он будет пользоваться жилым помещением в течение более или менее длительного срока, однако будет вынужден освободить его через месяц. И что самое главное, смерть физического лица - ссудополучателя будет являться основанием для прекращения права пользования жилым помещением для лиц, проживавших в нем вместе с ним.

В новом Жилищном кодексе детально урегулированы организация и деятельность жилищных кооперативов, а также правовое положение членов жилищных кооперативов (главы 11, 12). Это следует признать позитивным моментом, так как, отмечает П.В. Крашенинников, "правовое регулирование жилищной кооперации в нашем государстве претерпевало значительные изменения в зависимости от политической и экономической ситуации"12. Безусловно, участие в жилищном кооперативе является одним из способов решения жилищной проблемы. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

Однако, по нашему мнению, в современных экономических условиях организация и деятельность жилищных кооперативов вызывают значительные трудности. В соответствии со ст. 110 ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. Самым главным фактором, который, по нашему мнению, затрудняет создание жилищных кооперативов, является то, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции, строительстве и последующем содержании многоквартирного дома. Не стоит говорить о многочисленных трудностях, связанных с отводом земельного участка под строительство многоквартирного дома, его строительством или реконструкцией, вводом этого дома в эксплуатацию и т.д. Главный вопрос - экономического свойства. Как показывает практика, без денежной поддержки организации немногие граждане в состоянии решить свою жилищную проблему таким образом.

Хочется остановиться еще на одном вопросе. При обсуждении проекта Жилищного кодекса, принятого Государственной Думой в июне 2004 г., огромный общественный резонанс вызвала новелла, которая существенно изменяет жилищные права бывших членов семьи собственника жилого помещения, вместе с ним проживающих в жилом помещении. В соответствии со ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим жилым помещением, дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Кроме того, члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении, имеют права требовать устранения препятствий пользования жилым помещением от любых лиц, включая самого собственника. Как отмечает П.В. Крашенинников, право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст. 216 (право следования и абсолютная защита) 13. Ученый отмечает, что причина введения нового вещного права именно в таком виде состоит из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового. Проживание членов семьи собственника в принадлежащем ему жилом помещении, безусловно, построено на личных отношениях между гражданами. Однако отношения между людьми могут испортиться, семейные связи оказаться разорванными. При этом разрыв семейных связей может привести к тому, что человек (бывший член семьи собственника) потеряет жилище, которое может быть для него единственным.

В настоящее время, в соответствии со ст. 31 Жилищного кодекса РФ, вопрос о праве пользования жилым помещением в этом случае решается следующим образом. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствует иное жилое помещение, то суд с учетом его имущественного положения и других заслуживающих внимания обстоятельств, которые не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, может разрешить бывшему члену семьи собственника остаться проживать в жилом помещении на срок, определенный решением суда (по проекту ЖК, принятому в первом чтении, предполагалось, что этот срок не может превышать один год). По истечении этого срока бывший член семьи собственника обязан освободить жилое помещение, его право пользования этим жильем прекращается, если только иного не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. Кроме того, ЖК предусматривает, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментарные обязательства, по требованию этих лиц.

Безусловно, принятие нового Жилищного кодекса РФ является важнейшим позитивным моментом в регламентировании жилищных правоотношений. Однако, по нашему мнению, остается проблема дальнейшего осуществления различных аспектов конституционного права граждан Российской Федерации на жилище, включая формы и гарантии его реализации.


1 См.: Гонгало Б.М. Изменение жилищного обязательства. Актуальные проблемы жилищного права: Сборник работ памяти П.И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 21.

2 Термин "договор коммерческого найма жилого помещения" был введен П.В. Крашенинниковым. Однако данный термин, который стал традиционным и широко применяемым в юридической литературе, не получил законодательного закрепления. (См. : Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Росссийской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350-357).

3 См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2001. С. 4.

4 См.: СССР и международное сотрудничество в области прав человека: Документы и материалы. М., 1989. С. 418.

5 См.: Там же. С. 296.

6 СЗ РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 40.

7 См.: Пчелинцева Л.М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовом регулировании // Журнал российского права. 2002. №8. С. 101.

8 См.: Богданов Е.В. Природа и сущность права граждан на жилище // Журнал российского права. 2003. №4. С. 22.

9 См. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 251.

10 См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2000. С. 47.

11 См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2001. С. 76.

12 Там же. С. 104

13 Там же. С. 163.

  • Управление


Яндекс.Метрика