Сфера ЖХК: как собственникам справедливо распределить бремя расходов?

Рыбакова И.Я.

 И.Я. Рыбакова, старший преподаватель кафедры частного права Уральской академии государственной службы
 

Сейчас в России действует система актов гражданского законодательства, согласно которой жилищно-коммунальные услуги представляют из себя особую категорию услуг, оказываемых в равной степени как гражданам, так и юридическим лицам, обладающим жилыми помещениями на праве собственности или на праве пользования.

Основанием для оказания такого рода услуг служат гражданско-правовые договоры о жилищно-коммунальном обслуживании, заключаемые с собственником или нанимателем жилого помещения или управляющей организацией (уполномоченной собственниками жилья на заключение договора с коммунальными организациями) с одной стороны и коммунальной организацией — с другой стороны. Исключение составляет лишь ситуация, в которой от имени собственников выступают ТСЖ (товарищества собственников жилья), заключающие такие договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, сами или через управляющие организации.

У некоторых граждан бытует определенная иллюзия о том, что данные виды услуг оказываются отнюдь не коммунальными организациями, а органами местного самоуправления. Почему? Очень часто в публикациях некоторые авторы высказывают весьма спорную точку зрения, что и властные органы, в частности исполнительные органы государственной власти субъекта РФ, и органы местного самоуправления также оказывают публичные услуги населению1. При этом авторы совершенно забывают о том, что в таких высказываниях о публичных услугах, оказываемых исполнительными органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления, фактически подменяются понятия «частных» и «публичных» правоотношений.

Подобное смешение или подмена понятий совершенно недопустимы, ведь если речь идет о реализации властных полномочий по управлению социальными, экономическими ресурсами, то взаимоотношения между властными органами и населением не строятся на основании гражданско-правового договора возмездного оказания услуг — хотя бы по тому признаку, что этот договор с ними никто не заключал.

Говорить о том, что это органы местного самоуправления (департамент ЖКХ) оказывают услуги ЖКХ2 , по меньшей мере некомпетентно. Возможно, подобное искаженное представление авторов о взаимоотношениях властных органов и населения возникло из-за того, что, к сожалению, нормативные правовые акты, а также уставы многих муниципальных образований далеки от совершенства, тем более что многие из них не подвергались изменениям с 1994 г. Противоречие некоторых положений уставов, типовых положений и т.д. действующему законодательству создает некую иллюзию «договорных отношений» населения и властных органов, когда подразумевалось, что, например, местная власть оказывает своей деятельностью по управлению коммунальным хозяйством услуги публичного характера.

Говоря о том, что в гражданских правоотношениях публичные образования являются субъектами гражданских правоотношений (глава 5 ГК РФ)3 , следует также отметить, что территориальные органы — государственные учреждения, созданные для осуществления управленческих функций. В силу ст. 120 ГК РФ, они являются некоммерческими организациями и финансируются собственником полностью или частично. В соответствии с п. 3 ст. 120 ГК РФ, особенности правового положения отдельных видов государственных учреждений определяются законом и иными правовыми актами4 .

Как всякая некоммерческая организация, государственное учреждение, согласно ст. 50 ГК РФ, может осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям. Федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», вступившим в силу со дня его официального опубликования — 24 января 1996 г., воспроизведено содержание ст. 50 ГК РФ, а также установлено, что предпринимательской признается, в частности, деятельность по производству товаров и услуг, приносящая прибыль и отвечающая целям создания некоммерческой организации (ст. 24 ФЗ РФ «О некоммерческих организациях»)5 .

Таким образом, правовое положение территориальных органов носит двойственный характер. С одной стороны, как юридическое лицо, к тому же имеющее в определенных случаях право заниматься предпринимательской деятельностью, территориальный орган создается и функционирует согласно нормам гражданского законодательства и прежде всего Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, территориальный орган, выполняющий возложенные на него функции государственного управления, действует в соответствии с нормами не гражданского, а иных отраслей законодательства, которые и определяют его функции, права и обязанности как территориального органа исполнительной власти.

Более того, возвращаясь к ранее упомянутому: относить также к сфере оказания публичных услуг предоставление земельных участков и недр в пользование и получение льгот за счет бюджетов всех уровней6 – по меньшей мере ошибочно.

Отрицать всякое оказание услуг федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления нельзя, поскольку некоторые сферы их деятельности связаны с частно-правовыми отношениями, например, проведением экспертиз, выдачей заключений и предоставлением консультаций, оформлением некоторых документов на основе договора возмездного оказания услуг (оформление технического паспорта жилого помещения) и т.д. Но в данном случае мы говорим о том, что к отношениям сторон применяются нормы гражданского законодательства РФ, и мы заключаем гражданско-правовой договор с определенным субъектом именно на возмездное оказание услуг.

Смешение гражданско-правовых договоров по их юридической направленности – договоры, направленные на оказание услуг, например, ЖКХ; финансовых услуг (кредит, заем); договоры, направленные на передачу имущества в пользование, например, передача в аренду земельных участков; договоры, направленные на передачу имущества в собственность, например, договор энергоснабжения — и отнесение их всех к договору оказания услуг недопустимо. Да, сфера обслуживания и услуг, оказываемых субъектам и населению, достаточно обширна, но она не может в себя включать абсолютно все гражданско-правовые договоры.

Возвратимся к вопросу оказания жилищно-коммунальных услуг. Первый вопрос, который задает собственник жилья, — это вопрос о распределении бремени содержания жилья. Наиболее наболевшая проблема управления жилищно-коммунальным хозяйством, перед которой сейчас стоит не только собственник жилья, но и органы местного самоуправления, — это справедливое и разумное распределение бремени расходов по содержанию достаточно ветхого (в некоторых случаях) жилья и еще более изношенных как в материальном, так и «моральном» плане коммуникаций. Собственники жилых помещений требуют, чтобы муниципальные власти позаботились об их жилье. Но, согласно нормам жилищного законодательства, а именно ст. 158 ЖК РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения»7 .

Современный собственник, в том числе ТСЖ, оказался на практике в большинстве случаев далеко не готов нести расходы по содержанию общих мест пользования в жилом доме, а также коммуникаций, лифтов, подвалов и преддомовой территории, то есть тех расходов, которые ранее брали на себя муниципалитеты. Как признал один из депутатов в телеинтервью: «Кто хотя бы раз пытался собрать с жильцов денежные средства на установку домофона, тот поймет, какие проблемы нынче стоят перед собственниками многоквартирного дома по ремонту лифта, который теперь тоже общая собственность, нуждающаяся в содержании и ремонте». И речь идет не о том, что собственники многоквартирных домов не хотят заботиться о своем доме. Собственники оказались не готовы к тому, что им передадут их теперешнее имущество в состоянии, нуждающемся не только в ремонте, но и в некоторых случаях — в немедленной замене по причине крайнего износа. Ведь они на это не рассчитывали! Не как исключение из правил выглядит ситуация, при которой недавно созданному ТСЖ коммунальные службы объявляли отказ в предоставлении определенного рода коммунальных услуг, в частности водоснабжения и отопления, из-за крайней изношенности водопроводных труб. Хотя до образования ТСЖ, когда бремя содержания несло муниципальное хозяйство, такое положение устраивало обе стороны и жителей убеждали в нормальном состоянии труб.

Что касается качества услуг, оказываемых не только ТСЖ, но и просто собственникам квартир в многоквартирном доме и нанимателям жилья (как по договору социального, так и коммерческого найма), тут разговор особый.

Весьма сложно сейчас найти гражданина, который был бы доволен качеством оказания ему жилищно-коммунальных услуг. Речь не ведется о чем-то особенном, вроде тотальной установки в домах специальных счетчиков воды или газа, а в частности о регулярной уборке общих мест пользования (подъездов, лифтов, запасных лестниц). За это большинство наших граждан платят, фактически не получая эти услуги от обслуживающих организаций и даже переплачивая за них. Мы сейчас говорим об элементарном оказании услуг качественно, с соблюдением правил и норм безопасности и в установленные сроки: когда отопление в жилые дома подается с наступлением холодов (например, при стабильной средней температуре на улице ниже + 8о), а не когда наступает стужа – с 1 декабря; когда состояние и основные характеристики водопроводной воды, подаваемой в жилые дома, не создают риск подхватить опаснейшее для здоровья человека заболевание только из-за того, что он вымыл в этой воде руки или приготовил на ней пищу.

Качество оказываемой услуги представляет собой важнейшую характеристику предмета любого договора возмездного оказания услуг. Поэтому в случаях, когда услуга оказана с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, которые делают результат ее оказания непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующих статей, потребителям предоставляется ряд возможностей, обеспечивающих надлежащее качество оказываемых услуг.

Возможно ли требовать от обслуживающих организаций, постоянно ссылающихся в ответах на претензии жителей на плохое состояние жилищно-коммунального фонда, качественного оказания услуг? Безусловно, да. Более того, действующее законодательство позволяет потребителю жилищно-коммунальных услуг использовать определенные инструменты защиты своих прав, если услуги оказаны некачественно. Современное гражданское законодательство имеет определенную систему законодательных актов, регулирующих отношения по содержанию и эксплуатации жилых помещений, а также по оказанию жилищно-коммунальных услуг и определению тарифов на них.

Правила оказания жилищно-коммунальных услуг, а также права и обязанности сторон по договору, в том числе и ответственность сторон, регулируются, кроме Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ, также ФЗ РФ от 30.12.04 №210-ФЗ (в ред. от 29.12.06) «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», Постановлением Правительства РФ от 23.05.06 №306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг», Постановлением Правительства РФ от 23.05.06 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», Постановлением Госстроя РФ от 27.09.03 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и другими нормативными актами. Кроме этого, нельзя также забывать о ФЗ РФ «О защите прав потребителей».

Этот лишь небольшой перечень нормативных правовых актов позволяет собственнику или нанимателю жилья требовать соблюдения установленных нормативов оказания коммунальных услуг от коммунальщиков, а в случаях нарушения правил оказания жилищно-коммунальных услуг требовать применения мер защиты, в том числе и в судебном порядке.

Например, с учетом специфики услуг в случае некачественного их оказания могут применяться некоторые последствия, указанные в ст. 723 ГК РФ. Заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от исполнителя либо соразмерного уменьшения установленной за оказание услуги цены, либо безвозмездного оказания услуги заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков.

Что касается требований безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения расходов заказчика на устранение недостатков, когда его право устранять их предусмотрено в договоре, то они могут применяться только в отдельных случаях. Это связано с существованием возможности устранить отступления от условий договора в ходе оказания услуги. Если отступления от условий договора возмездного оказания услуг или иные недостатки результата оказанной услуги в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, это невыгодно самому заказчику, ввиду оказания подобного рода услуг субъектами естественных монополий, что, согласитесь, лишает заказчика возможности получить услуги от другого лица (например по электро- или водоснабжению).

Таким образом, точно так же, как и по договору подряда, последствия ненадлежащего качества результата оказанных услуг в договоре возмездного оказания услуг различаются в зависимости от характера обнаруженных недостатков. В том случае, когда недостатки не являются существенными (простые недостатки), закон предоставляет заказчику право воспользоваться одной из мер оперативного воздействия, перечисленных в п. 1 ст. 723 ГК РФ. Однако если заказчик обнаруживает существенные недостатки, наличие которых не позволяет достигнуть цели договора возмездного оказания услуг, ему предоставляется право на возмещение причиненных убытков, т.е. возможность применения к подрядчику мер имущественной ответственности. Более того, если услуга оказана некачественно, это во многих случаях освобождает заказчика от ее оплаты. Судебная практика уже знает такие примеры защиты прав потребителей коммунальных услуг.

Я. Парций по поводу отношений оказания возмездных услуг на основании соответствующего договора гражданину-потребителю субъектом предпринимательской деятельности отмечал, что «к отношениям, вытекающим из других договоров, на которые распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в частности договора возмездного оказания услуг, должны применяться сроки исковой давности, установленные для соответствующих договоров Гражданским кодексом РФ»8 .

Учитывая особенности предмета исполнения по договору возмездного оказания услуг, следует признать, что, согласно ст. 725 ГК РФ, срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством результата любой услуги, всегда составляет один год, то есть является сокращенным. Что же касается особенностей порядка исчисления срока давности по искам о ненадлежащем качестве результата услуги, то они ничем не отличаются от установленных п. 2 и 3 ст. 725 ГК РФ9 . Так же, как и по договору подряда, исполнитель по договору возмездного оказания услуг, согласно ст. 726 ГК РФ, наряду с предоставлением заказчику самого результата услуги, обязан, кроме прочего, передать ему информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета исполнения, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата услуги для целей, указанных в договоре. В соответствии со ст. 727 ГК РФ, сторона, получившая от другой благодаря исполнению своего обязательства по договору возмездного оказания услуг информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна (ст. 139 ГК РФ), не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон. Как в отношении договора подряда, так и в отношении договора возмездного оказания услуг закон признает возможность согласования сторонами условий об освобождении исполнителя от ответственности за определенные недостатки. Поэтому действие п. 4 ст. 723 ГК РФ полностью распространяется на отношения между исполнителем и заказчиком по договору возмездного оказания услуг.

Относительно качества оказываемых услуг можно также отметить допустимость требования заказчика о безвозмездном устранении недостатков в услуге или о возмещении расходов заказчика на устранение таких недостатков. Подобное положение, на наш взгляд, допустимо при оказании лишь незначительного количества услуг, которые связаны с использованием материальных объектов, что, несомненно, подходит для жилищно-коммунальных услуг.

Действующим гражданским законодательством, в частности ГК РФ, также предусматриваются особые условия возникновения ответственности за неисполнение обязательства для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность. В частности, п. 3 ст. 401 определяет, что лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность независимо от своей вины. Единственное, что может освободить его от ответственности, — это действие непреодолимой силы10 . Вряд ли к таким явлениям можно отнести бесхозяйственность и нежелание работать по-новому.

К сожалению, ситуация на рынке жилищно-коммунальных услуг оставляет желать лучшего. Создание условий здоровой конкуренции между коммунальными организациями — это пока удел будущего, а не настоящего. До тех пор пока эта сфера оказания бытовых услуг не будет востребована как сфера предпринимательства, вряд ли стоит ожидать, что некто придет и позаботится должным образом о состоянии жилья и коммуникаций. Пока, как признают экономисты, эта сфера услуг является убыточной, поскольку требует изначально существенных финансовых вливаний. Достойного инвестора, который был бы готов вложить немалые средства в содержание аварийного или просто ветхого жилья, обычно не находится. Поскольку данная сфера обслуживания не способна приносить значительные и быстрые прибыли (как, например, розничная торговля или индустрия развлекательных услуг) — она не интересна сейчас российскому предпринимателю.

Так кто же способен позаботиться в данный момент о состоянии жилья? Только собственник. Именно на него изначально были возложены надежды, что он для себя сможет самостоятельно выбрать подходящую форму управления собственностью и сможет также самостоятельно решать вопросы оказания ему коммунальных услуг. На данный момент остается, наверное, одно: научить собственника жилья правильно и грамотно пользоваться теми возможностями, которые ему предоставляет закон.

1 Тихомиров Ю.А., Чеснокова М.Д. Совершенствование организации управления и оказания публичных услуг // Хозяйство и право. 2005. №3. С. 28–29.

2 Там же. С. 22–23.

3 Гражданский кодекс. № 51-ФЗ. Часть первая. Принят Государственной Думой РФ 30.11.94 // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

4 Гражданский кодекс. Часть первая // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

5 О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 26.01.96 №7-ФЗ в ред. Федеральных законов от 26.11.98 №174-ФЗ, от 08.07.99 №140-ФЗ, от 21.03.02 №31-ФЗ, от 28.12.02 №185-ФЗ, от 23.12.03 №179-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. №3. Ст. 145.

6 Тихомиров Ю.А., Чеснокова М.Д. Указ. соч. С. 28.

7 Жилищный кодекс РФ: ФЗ РФ. Принят ГД ФС РФ 22.12.04 (с изм. и доп. от 11.01.07) // Собрание законодательства РФ. 2005. №1 (часть 1). Ст. 14.

8 Парций Я. Новый Гражданский кодекс и законодательство о защите прав потребителей и сертификации // Хозяйство и право. №7. 1996. С. 15.

9 Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Принят Государственной Думой 22.12.95 // Собрание законодательства РФ. 1996. №5. Ст. 410.

10 Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Принят Государственной Думой 30.11.94 // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301.

  • Управление


Яндекс.Метрика